Een nieuwe verhuurder bij winkelvastgoed en renovatie
Bij overnames of verkoop van winkelvastgoed zijn de lopende huurovereenkomsten van belang. Vaak wil de nieuwe verhuurder/eigenaar namelijk renoveren. Een huurder van 7:290-bedrijfsruimte kan echter een beroep doen op een wachttijd bij rechtsopvolging van verhuurder binnen drie jaar na mededeling van de rechtsopvolging. Beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging bij dringend eigen gebruik wordt dan niet door de rechter toegewezen. Een-sta-in-de-weg bij renovatie.
Oud recht en de wachttijd
Onder oud recht kon huurder een beroep doen op de wachttijd, zowel in de eerste vijfjaarperiode als aan het einde van de tweede vijfjaarperiode. Met het bekende arrest Toko Mitra / MTP, HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, NJ 2010/649 is daar een einde aan gekomen. Daarin is geoordeeld dat een beroep op de wachttijd alleen geldt bij een opzegging van de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste vijfjaarperiode. Die weg kan ook niet afgesneden worden door de opzeggingsgrond te baseren op de belangenafweging. De Hoge Raad heeft dat nog eens bevestigd in het arrest, HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018.
Renovatie tot winkelcentrum Mall of the Netherlands
Recent is voor het eerst door huurder bij het Hof Den Haag met succes een beroep gedaan op de wachttijd in de eerste vijfjaarperiode (Gerechtshof Den Haag, 20 maart 2018,ECLI:NL:GHDHA:2018:471). Dit terwijl de huurrelatie al in 1997 begon. Het ging om een kapsalon die via indeplaatsstelling huurder van bedrijfsruimte in 2008 in het winkelcentrum Leidsenhage is geworden. Tussen de kapsalon en de verhuurder is op 10 mei 2012 met ingang van 1 januari 2012 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor een eerste vijfjaarperiode en een tweede aansluitende vijfjaarperiode. In 2013/2014 is Unibail Rodamco eigenaar/verhuurder geworden. Zowel huurder als verhuurder zijn dus niet meer dezelfde als in 1997. Vanwege renovatie tot “Mall of the Netherlands” is de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging.
Nieuwe huurovereenkomst of voortzetting oude?
Bij het Hof staat in dat verband centraal of sprake is van een nieuwe huurovereenkomst ingegaan per 1 januari 2012 of van voortzetting van de huurovereenkomst uit 1997. In het algemeen geldt dat gewijzigde huurvoorwaarden niet automatisch leiden tot een nieuwe huurovereenkomst. De bedoeling van partijen moet erop gericht zijn om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten en daarmee opnieuw huurtermijnbescherming af te spreken. Partijen zijn het er over eens dat de partijbedoeling en de keus voor een nieuwe periode van huurbescherming beslissend is. Volgens Unibail kan dat echter slechts uit het contract blijken. Volgens het Hof kan de partijbedoeling ook uit andere omstandigheden worden afgeleid.
Een nieuwe huurovereenkomst
Het Hof overweegt dat bewust een nieuwe looptijd is overeengekomen. Van belang is dat de wens in 2012 speelde voor twee nieuwe onderhuurovereenkomsten de huurperiode met de hoofdhuur gelijk te trekken. Daarmee kan huurder jegens de onderhuurders waarborgen dat ook zij gebruik van de wettelijke huurbescherming zou kunnen maken en hun investeringen kunnen terugverdienen. Ook speelde mee dat er forse investeringen moesten worden gedaan en dat de beoogde onderhuurders de vloer van het gehuurde aanzienlijk zwaarder zouden belasten. Er werd een hogere huurprijs overeengekomen met bouwkundige wijziging van het gehuurde. Volgens dit tussenvonnis is voldoende komen vast te staan dat er in 2012 een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan. De termijnen voor huurbescherming zijn opnieuw gaan lopen. Het gaat vooralsnog om een huuropzegging tegen het einde van de eerste huurperiode van een nieuwe huurovereenkomst, aldus het Hof. Onder verwijzing naar het arrest Hoge Raad van 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, NJ 2010/649 Toko Mitra/ MTP. oordeelt het Hof dat opzegging bij dringend eigen gebruik volgens het tweede lid van art. 7:296 BW slechts kan bij opzegging tegen het einde van de eerste vijfjaarperiode. Unibail krijgt volgens dit tussenvonnis nog wel gelegenheid tot tegenbewijs. Slaagt Unibail daarin niet dan komt huurder een beroep toe op de wachttijd.