Ineens ….. waren de sloten vervangen en had een garagebedrijf geen toegang meer tot de gehuurde bedrijfsruimte.
Er was een betalingsachterstand in de huur ontstaan. Verhuurder ontzegde het garagebedrijf daarom de toegang tot de bedrijfsruimte. Bij de rechter beriep verhuurder zich op het recht naar huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te mogen opschorten.
Bevoegdheid tot opschorting?
Dat oordeel is het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133 niet toegedaan. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot betreft een voortdurende verplichting die naar zijn aard niet kan worden opgeschort. Bijzondere omstandigheden daargelaten. Verhuurder is hier tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens huurder. Huurder hoeft niet de huur te betalen over de periode waarin er geen toegang tot het gehuurde was.
De leer van de voortdurende verplichting
Op het leerstuk van de voortdurende verplichting doet het Hof Arnhem-Leeuwarden deze zaak dusaf. Dit leerstuk komt zo nu en dan in het huurrecht om de hoek kijken. De vraag of sprake is van een voortdurende verplichting is bijvoorbeeld aan de orde als de huurovereenkomst worden ontbonden en de wederpartij opwerpt dat hij niet in gebreke is gesteld of is aangemaand. Als sprake is van een voortdurende verplichting is de tekortkoming in het verleden niet meer ongedaan te maken. Ontbinding van de huurovereenkomst is dan zonder verzuim mogelijk (Schwarz- Gnjatovic, HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925, Robinson – Molenaar, Hoge Raad 20 januari 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU4122).
Kernverplichting: het verschaffen van huurgenot
Een kernverplichting is volgens het Hof dat de verhuurder aan de huurder het huurgenot dient te verschaffen, door het gehuurde aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (art. 7:203 BW). Het ontzeggen van de toegang tot het gehuurde maakt een inbreuk op die verplichting die verder gaat dan alleen het opschorten van de nakoming van die verplichting. Het komt eigenlijk neer op het stoppen van de huur. De bevoegdheid tot opschorting houdt slechts een uitstel in van de nakoming van een eigen verplichting. Het verschaffen van het huurgenot betreft echter een voortdurende verplichting. Het niet nakomen van die verplichting kan naar zijn aard voor het verleden niet meer ongedaan worden gemaakt nadat de grond daarvoor (het niet betalen van vervallen huurtermijnen) zou komen te vervallen. Immers, verhuurder kan in dat geval aan huurder niet alsnog (met terugwerkende kracht) het huurgenot verschaffen over de periode van de ontzegging. Bijzondere omstandigheden om daar anders over te oordelen zijn niet aangevoerd. Dat huurder een betalingsachterstand heeft, is dat niet. De wet biedt hier de mogelijkheid van ontbinding of dreiging met ontbinding, aldus het Hof.
Waar de leer van de voortdurende verplichting in huur nog meer speelt
De vraag of sprake is van een voortdurende verplichting speelt ook in andere situaties binnen huur, bijvoorbeeld bij faillissementen. De Hoge Raad heeft in het arrest Credit Suisse – Jongepier q.q., HR 23 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:424, geoordeeld dat een curator van een gefailleerde verhuurder niet de bevoegdheid heeft om een voortdurende prestatie die bestaat uit een dulden of nalaten te beëindigen, zoals door opeising van een verhuurde zaak. Anders zou dat in strijd komen met het fixatiebeginsel (ABN AMRO – Berzona, HR 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1681).
Vragen over rechten en plichten die uit een huurovereenkomst voortvloeien? Neem dan vrijblijvend contact op.
