Concurrenten die een beroep doen op leegstand
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft een precisering in haar rechtspraak aangebracht, waar concurrenten elkaars ruimtelijke plannen proberen tegen te gaan met een beroep op leegstand.
In deze uitspraak probeerde wellness-exploitant Sauna Oase een nieuw- wellnesscentrum aan te vechten. Dit centrum zal op 3,5 km afstand worden gevestigd tussen Wijchen en Nijmegen. Maar deze precisering van de Raad van State geldt net zo goed voor andere marktsegmenten, zoals supers en bouwmarkten.
Strekking van de ladder duurzame verstedelijking
De bekende ladder duurzame verstedelijking ex artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening beoogt een zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren, begint de Raad van State haar precisering in te leiden. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten afgestemd worden op de geconstateerde actuele en regionale behoefte. Op deze wijze moet over- en ondercapaciteit in stedelijke ontwikkeling zoveel mogelijk worden voorkomen. Inzichtelijk moet zijn gemaakt dat het plan niet tot onnodig nieuw ruimtebeslag leidt en geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal leiden. Hierbij is van belang dat een bestemmingsplan niet dient om concurrentieverhoudingen te regelen.
Eerder in de zaak van 25 juni 2014, 201310004/1/A1 heeft de Raad van State geoordeeld dat art. 3.1.6. lid 2 Bro (lees: de ladder duurzame verstedelijking) kan strekken tot bescherming van de belangen van concurrenten. Een concurrent kan daarom in beginsel met een beroep op de ladder duurzame verstedelijking met succes inbrengen dat er onaanvaardbare leegstand door het plan ontstaat.
Het relevante-leegstandcriterium: relevante leegstand
In deze uitspraak van 20 mei 2015, 201310004/1/A1 oordeelt de Raad van State dat zij een precisering aanbrengt inzake de strekking van artikel 3.1.6 lid 2 Bro en de bescherming van de belangen van een concurrent (juridisch: het relativiteitsvereiste).1
De Raad van State overweegt dat er feiten en omstandigheden namens de concurrent naar voren moeten worden gebracht die rechtvaardigen dat de voorziene ontwikkeling uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening tot ‘relevante leegstand’ zal kunnen leiden.
Het relevante-leegstandcriterium ziet hier dus het licht. Er moet sprake zijn van ‘relevante leegstand‘ wil een beroep door een concurrent op leegstand kunnen slagen. De Raad van State maakt een onderscheid in relevante leegstand:
(1) van de concurrent, en,
(2) die in de omgeving van de concurrent.
(1) Relevante leegstand van de concurrent
Onder ‘relevante leegstand’ van de concurrent wordt volgens de Raad van State nìet verstaan: afnemende vraag naar de diensten of goederen van de concurrent of het staken van diens bedrijfsactiviteiten. Dit kan echter onder omstandigheden anders zijn, bijvoorbeeld indien het bedrijfsgebouw dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie- specifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik – al dan niet door transformatie – niet of onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort. Dat wordt, aldus de Raad van State, niet licht aangenomen. Onder die omstandigheden kan dus wel weer sprake zijn van ‘relevante leegstand’.
(2) Relevante leegstand in de omgeving van de concurrent
Van ‘relevante leegstand’ kan ook -aldus de Raad van State- sprake zijn bij leegstand als gevolg van de voorziene ontwikkeling in de omgeving van het is bij de concurrent in gebruik zijnde bedrijfspand.
Het effect van het nieuwe relevante-leegstandcriterium
Voor concurrenten is het dus niet gemakkelijker geworden om vestiging of de uitbreiding van een concurrent met een beroep op onaanvaardbare leegstand te voorkomen. Er moeten bijzondere omstandigheden naar voren worden gebracht.
Uitkomst bestemmingsplan Thermendonck
Hoe pakte het relevante-leegstandcriterium dan uit bij het wellness-cenrum in bestemmingsplan Thermendonck? Sauna Oase vreesde dus dat de komst van de nieuwe wellness-complex in de regio zou leiden tot een verdere vergroting van het aanbod aan saunabedrijven in een reeds verzadigde sauna- en wellnessmarkt. De komst van het wellnesscomplex zou daardoor kunnen leiden tot de sluiting van bestaande wellnesscentra in de regio hierdoor kan leegstand in de regio ontstaan en een aantasting van het ondernemersklimaat.
De Raad van State vindt weliswaar dat niet van tevoren uitgesloten kan worden dat de ontwikkeling kan leiden tot afnemende vraag en daardoor een omzet- en inkomstendaling. Maar dat is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat het plan tot het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening relevante leegstand zou kunnen leiden. Dit is niet anders in het geval de omzetdaling leidt tot beëindiging van hun bedrijfsactiviteiten ter plaatse en daardoor tot leegstand leidt van de bij hen in gebruik zijnde bedrijfsgebouwen. Bijzondere omstandigheden zijn niet gebleken. Sauna Oase heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het bedrijfsgebouw, waarvan Sanadome Real Estate B.V. eigenaar is, dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatie-specifieke eigenschappen heeft, dat andersoortig gebruik dan het gebruik van het gebouw als wellnesscentrum al dan niet door transformatie niets of slechts onder zeer bezwarende omstandigheden tot de mogelijkheden behoort.
Geen relevante leegstand
Niet gebleken is dat het plan tot relevante leegstand zou kunnen leiden. Aan een inhoudelijke beoordeling van de beroepsgronden komt de Raad van State niet meer toe. Het beroep is ongegrond.
1 De Raad van State preciseert haar oordeel over het relativiteitsvereiste ex art. 8:69a Awb. Het relativiteitsvereiste houdt in dat de bestuursrechter een besluit niet mag vernietigen wegens schending van een rechtsregel die kennelijk niet strekt tot bescherming van het belang van de appellant.
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2015/5 nt L.J. Smale.