In een exploitatieopzet van een exploitatieplan worden de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van de gronden. De inbrengwaarden van de gronden worden bepaald op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan. Deze moeten worden geraamd. Over de hoogte van deze ramingen kan veel discussie ontstaan.
Verkeerswaarde
Als geen sprake is van onteigening moet de inbrengwaarde van gronden vastgesteld worden met toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Dit betekent dat bij het vaststellen van de inbrengwaarde moet worden uitgegaan van de zogeheten verkeerswaarde van de gronden. Niet van de werkelijk betaalde prijs voor de gronden dus. Zowel de comparatieve als de residuele grondwaardeberekeningsmethode leent zich daar in beginsel voor. Voor onteigende of te onteigenen gronden, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. Dan gaat men van een volledige schadeloosstelling uit.
Onafhankelijk taxateur als deskundige
Uit verschillende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt een heldere lijn over het ramen van de inbrengwaarden. Deze moet uiteraard zorgvuldig plaatsvinden. Een zorgvuldige voorbereiding van het exploitatieplan brengt in beginsel met zich dat de inbrengwaarden door een onafhankelijk deskundige gemotiveerd en schriftelijk moeten worden geraamd. Het mondeling raadplegen van een rentmeester of een schatting door een ambtenaar is niet voldoende.
Exploitatiebijdrage, plankosten en het exploitatieplan
De hoogte van de inbrengwaarden bij een exploitatieplan is op twee manieren van belang. Bij een hoge inbrengwaarde betaalt de eigenaar van gronden binnen het exploitatiegebied een hogere exploitatiebijdrage. Het totaalbedrag van de inbrengwaarden van alle gronden in het gebied is echter ook van invloed op de haalbaarheid van het totale project. Hogere inbrengwaarden leiden tot hogere plankosten. Als deze te hoog zijn, kan een bouwplan mogelijk niet financieel uitvoerbaar zijn.
Heeft u als eigenaar te maken met met onderhandelingen die over een anterieure exploitatieovereenkomst gaan? Of het opstellen van een exploitatieplan? Neem gerust contact op om te sparren.
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2013/3 nt L.J. Smale.