Rookverbod in een bedrijfsverzamelgebouw

Is huurder van een kantoorunit verplicht om zich aan het rookverbod te houden? Dat stond in deze zaak centraal.

De directeur van huurder rookte in haar kantoorruimte in het bedrijfsverzamelgebouw, BIM Centrum, waar ook secretariaat- en receptieruimten werden gehuurd. De huur was per 1 juni 2004 ingegaan. Per 1 maart 2008 voert verhuurder een algeheel rookverbod voor het bedrijfsverzamelgebouw in, mede met een beroep op de Tabakswet. Huurders, werknemers en bezoekers mogen geen rookoverlast ervaren.

Wel of niet roken

Huurder was inmiddels al een paar nepsigaretten en mislukte stoppogingen verder. Stoppen lukte niet. Roken buiten bij de fietsenstalling was een no-go. Huurder installeerde in haar afgesloten kantoorruimte een rookafzuiger met luchtverfrissers. Huurder bleef daar roken. Verhuurder stapte daarom naar de rechter en vordert een rookverbod met dwangsom bij overtreding.

Uitleg van het Hofrookverbod

Verhuurder meent dat het rookverbod als aanwijzing in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde mag worden ingesteld. Huurder stelde dat deze bevoegdheid er voor haar kantoorruimte niet is.
Het komt tot een hoger beroep. Het Hof vindt in haar arrest van 26 mei 2015 de tekst “aanwijzingen geven in het belang van een behoorlijk gebruik van het gehuurde” in art. 6.2. Algemene bepalingen van de ROZ huurovereenkomst kantoorruimte art. 7:230a BW niet duidelijk. Hoever gaat deze aanwijzingsbevoegdheid dan, vraagt het Hof zich af. Het Hof gaat over tot toepassing van het Haviltex-criterium (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Het Hof bepaalt wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar in de gegeven omstandigheden mochten verwachten een beperkte strekking aan. Dat komt erop neer dat het onderwerp “roken” niet bij het sluiten van de huurovereenkomst met huurder is besproken en dat had verhuurder beter wel kunnen doen.

Hoezo niet duidelijk?

In art. 6.2. Algemene bepalingen staat dat verhuurder aanwijzingen mag geven voor een behoorlijk gebruik van het gehuurde, waaronder aanwijzingen met betrekking […] tot orde en brandveiligheid. Een rookverbod is een ordemaatregel. Niet duidelijk is of daar namens verhuurder met zoveel woorden een beroep op is gedaan.

Het Hof meent dus dat art. 6.2. Algemene bepalingen niet duidelijk is. Dit artikel moet beperkt worden uitgelegd en er is onvoldoende gesteld dat het belang van het behoorlijk gebruik van die ruimte verlangt dat daarin niet wordt gerookt. Alleen stellen dat er een verhoogd risico op brandgevaar is, is niet voldoende. Ook andersoortige risico’s zijn niet aannemelijk gemaakt, aldus het Hof.

De stoppen slaan gemakkelijk door als elke huurder in een bedrijfsverzamelgebouwen een rookafzuiger zou aanbrengen. Nou ja, in sommige bedrijfsverzamelgebouwen dan. Om het nog maar niet over de elektriciteitsrekening te hebben.

Geen overlast

Iets anders is dat volgens het Hof geen sprake is van veroorzaakte overlast en daarom niet aan de orde was of huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. Huurder rookte alleen in de afgesloten kantoorruimte. Ook was een rookafzuiger met lichtverfrissers aangebracht om verspreiding van rook te voorkomen.

Als huurder zich niet als goed huurder gedraagt, kan dat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Hier kwam de vordering tot het rookverbod feitelijk neer op een gedragsaanwijzing. Behalve op het roken was er echter niets op huurder aan te merken. Er waren alleen over een lange periode af en toe over het roken klachten. Aan “goed huurderschap” ex art. 7:213 BW was voldaan. De Tabakswet geeft volgens het Hof geen grond voor een rookverbod.

Advies: regel ‘t

Een verhuurder doet er sowieso verstandig aan in de huurovereenkomst op te nemen dat huurder het huurreglement of een Huishoudelijk reglement zal naleven. Daarin moet dan wel een rookverbod zijn opgenomen of een dusdanige ruime omschrijving dat het opleggen van nieuwe leefregels in de gehuurde ruimten daaronder valt. Nog beter is echter een volledig op (de formule van) het bedrijfsverzamelgebouw toegesneden huurovereenkomst aan te gaan.

Weten of huurder aan het rookverbod kan worden gehouden? Of een huurbepaling met een rookverbod ontvangen? Neem dan contact op.

 

De citeerwijze van dit artikel AKSonline 2015/7 nt L.J. Smale.