Hoe onderbouw je een recht op schadevergoeding bij verloedering en leegstand van winkelpanden?
De uitspraak van 5 maart 2013 van het Hof Arnhem-Leeuwarden over de door huurders geleden schade vanwege een armoedige uitstraling van het gehuurde winkelpand is daarom interessant. Het laat zien of schadeclaims van huurders kansrijk kunnen zijn.
Huurders –nog jonge ondernemers- van een dameskledingzaak in het aanloopgebied van de hoofdwinkelstraat in Drachten claimen omzetschade. De huurovereenkomst is op 1 december 2001 ingegaan en is aangegaan voor de duur van 5 jaar. Bij aanvang van de huur was een langs de naastgelegen winkels doorlopende luifel aangebracht die diende als overkapping van het winkelend publiek. Deze luifel is in februari 2002 gesloopt.
Gebreken
In 2005 oordeelt de kantonrechter dat de toestand van het dak, de pui en de dakrand en het ontbreken van de luifel zijn te kwalificeren als gebreken van het gehuurde. Verhuurder is gehouden deze gebreken te herstellen. De gebreken zijn zo ernstig zijn dat halvering van de huurprijs terecht is. De kantonrechter heeft verhuurder herstel bevolenen om een luifel te plaatsen die past in het huidige beeld van het winkelcentrum. De huurprijs is verminderd tot op de dag waarop de gebreken zijn verholpen; tevens is voor recht verklaard dat verhuurder aan huurder een schadevergoeding verschuldigd is, nader op te maken bij staat, voor gederfde omzet wegens de armoedige uitstraling van het winkelpand en voor de waterschade aan de handelsvoorraad en/of andere eigendommen van huurders.
Schadeonderbouwing
Eind december 2006 eindigt de huurovereenkomst. Nadat verhuurder de achterstallige huur vordert, laten huurders een deskundigenrapport opstellen ter begroting van de door hen geleden schade. Geconcludeerd wordt tot een verschil tussen de werkelijke en de hypothetische omzet in de jaren 2002 tot en met 2006 van €421.100,- en tot een verschil tussen het werkelijke en hypothetische bedrijfsresultaat van €161.300,-. De kantonrechter benoemt in reactie hierop een rechtbankdeskundige voor de schadevragen.
Motiveringsplicht en schadevergelijking: geen strenge eisen
Het Hof staat aan de hand van rechtspraak van de Hoge Raad in letselschadezaken stil bij de motiveringsplicht van de rechter ten aanzien van deskundigenbewijs en de te maken schadevergelijking. En dat pakt gunstig voor huurders uit.
Het Hof gaat als rechter van een beperkte motiveringsplicht uit ten aanzien van haar beslissing de bevindingen van de deskundige al dan niet te volgen. Wel dient bij de beantwoording van de vraag of de conclusies waartoe een deskundige in zijn rapport is gekomen worden gevolgd, alle terzake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te worden genomen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in het rapport van de deskundige geformuleerde conclusies af te wijken (Hoge Raad 9 december 2011, LJN: BT2921). In dit geval betreft het onderzoek van de deskundige de vraag naar het bestaan en de omvang van omzetverlies (en inkomstenderving) als gevolg van de armoedige uitstraling van het winkelpand. Deze vraag moet volgens het Hof worden beantwoord door de fictieve situatie zonder armoedige uitstraling te vergelijken met de feitelijke situatie met die armoedige uitstraling.
Het hof overweegt vervolgens: “Aan het bewijs van die hypothetische situatie kunnen geen strenge eisen worden gesteld en onzekerheid over die situatie kan niet aan huurders worden tegengeworpen; het is immers verhuurder die door toerekenbaar tekort te schieten in zijn verplichtingen als verhuurder aan huurders de mogelijkheid heeft ontnomen om zekerheid te verschaffen omtrent hetgeen in die hypothetische situatie zou zijn geschied “ (Hoge Raad 15 mei 1998, NJ 1998, 624, zie verder: HR 14 januari 2000, NJ 2000, 437). Terzake van die hypothetische situatie is volgens het Hof in beginsel doorslaggevend wat in die situatie de normale gang van zaken zou zijn geweest. In beginsel, omdat niet à priori kan worden uitgesloten dat er redenen zijn om af te wijken van de normale gang van zaken. De partij die een dergelijk afwijken voorstaat, dient naar het oordeel van het Hof de daaraan ten grondslag liggende feiten en omstandigheden te stellen en te bewijzen.
Causaal verband en aard van de schade
Voor wat betreft het door verhuurder betwiste causaal verband gaat het Hof hier mee in de redenering van de rechtbankdeskundige. Naar de aard van de onderhavige bedrijfsvoering; detailhandel in damesbovenkleding en naar de aard van de betreffende locatie in relatie tot de daarin uitgeoefende detailhandel bestaat er geen twijfel over de aanwezigheid van een causaal verband tussen de hoogte van de te behalen detailhandelsomzet en de presentatie van het assortiment aan de doelgroep. De ligging, de aard van het winkelpand en de staat van het winkelpand is van belang. Door de (goede) ligging van het pand, in een aanloopgebied naar de hoofdwinkelstraat van Drachten, met in de directe nabijheid vestigingen van landelijke ketens (zoals de Hema) is de bedrijfsvoering op de betreffende locatie verzekerd van een substantiële stroom winkelend publiek. Daarnaast biedt –aldus de rechtbankdeskundige- de hoekligging en de hierdoor verkregen grote frontbreedte (totaal ca. 16 m1) zeer goede mogelijkheden tot presentatie van het assortiment aan het winkelend publiek.
Het voordeel van een goede ligging en een grote frontbreedte kan echter omslaan in een nadeel van dezelfde proporties, indien de bedoelde presentatie niet op de juiste wijze tot stand komt. De rechtbankdeskundige is van mening dat er sprake is van daadwerkelijk geleden schade wegens omzet- c.q. inkomensderving.
Volgens het Hof kan er daarbij niet aan worden ontkomen dat bepaalde aannames en veronderstellingen worden gehanteerd.
De rechtbankdeskundige heeft ook voldoende gemotiveerd waarom het niet noodzakelijk was om van door de accountant verstrekte financiële gegevens uit te gaan voor berekening van de omzetschade. De gebruikte gegevens zijn afkomstig uit de administratie en steekproefsgewijs gecontroleerd en dat vindt het Hof voldoende. Ook de onderbouwing van de omzet in de fictieve situatie doorstaat de toets van het Hof, net als het feit dat van een A2 locatie is uitgegaan. Verhuurder voerde nog aan dat na herstel van de luifel de berekende omzet niet door huurders is gehaald. Het hof gaat daar echter aan voorbij omdat de ondernemers toen over onvoldoende liquiditeiten beschikten om een nieuwe collectie aan te schaffen. Niet terzake doet verder dat het volgens verhuurder huurders beperkte ondernemersvaardigheden zouden hebben, nu namelijk –zoals eerder overwogen- van de normale situatie moet worden uitgegaan en aangesloten is bij vergelijkbare kledingzaken. Wel krijgt verhuurder gelijk rekening met de huurverlaging moet worden gehouden.
Schadevergoeding
Uiteindelijk wijst het Hof een schadevergoeding ad €72.993,91 (in plaats van het gevorderde bedrag ad €170.858,25) toe. Belangrijke achtergrond bij het bepalen van de omzetschade is dus dat aan het bewijs van de hypothetische situatie in de schadevergelijking niet al te strenge eisen mogen worden gesteld. Dit gaat er wel eerst vanuit dat sprake is van gebreken.
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2013/13 nt L.J. Smale.