Verhuurder moet zich in tuincentrum onthouden van concurrentie

Concurrentie door verhuurder, een nachtmerrie. Huurder huurt van tuincentrum Eurofleur het restaurantgedeelte in het tuincentrum. In de drukste periode van het jaar exploiteerde Eurofleur in haar tuincentrum een Kerstcafé. Huurder derfde daardoor omzet. Vanwege ongeoorloofde concurrentie maakte huurder aanspraak op een huurprijscompensatie. In hoger beroep vordert huurder daarom tevens een verklaring voor recht dat Eurofleur jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld door in het tuincentrum een Kerstcafé te exploiteren.

Goed verhuurderschap: geen concurrentie

Het Hof geeft huurder daarin gelijk. Eurofleur heeft zich niet aan haar verplichting als verhuurder heeft gehouden het rustig huurgenot te verschaffen, wat huurder mocht verwachten (art. 7:203 BW). Of Eurofleur haar huurder ongeoorloofde concurrentie aandeed door een Kerstcafé in het tuincentrum te openen, is door het Hof in rechtsoverweging 4.28 beoordeeld aan de hand van de drie criteria uit het arrest HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768. Volgens het Hof is in dat verband voldoende komen vast te staan dat Eurofleur actief promotieactiviteiten voor het Kerstcafé had verricht en dat ten dele dezelfde producten door Eurofleur werden verkocht als in haar restaurant. Maar dan voor een lagere prijs. In die periode was bij huurder sprake van een omzetdaling. Voor het restaurantgedeelte wordt een aanzienlijke huur betaald en in de huurovereenkomst heeft Eurofleur zich niet het recht voorbehouden om zelf consumpties in het tuincentrum aan te bieden. Huurder behoefde dan ook niet te betwijfelen dat zij exclusief het recht zou hebben en behouden om consumpties in het tuincentrum te verkopen. Dat partijen geen concurrentiebeding zijn overeengekomen, maakt dit niet anders. Ook niet dat er geen sprake is geweest van permanente concurrentie. Het Kerstcafé was namelijk juist open gedurende deze drukste periode van het jaar. Huurder behaalt daarin het grootste deel van haar omzet. Eurofleur schiet daarom toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, handelt onrechtmatig en is schadeplichtig jegens huurder.

Een beroep op ongeoorloofde concurrentie

Het beroep op ongeoorloofde concurrentie van een huurder jegens verhuurder was nog niet zo lang geleden aan de orde in het door het Hof Den Haag gewezen arrest op 24 juli 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2469. Hoewel het feitencomplex niet vergelijkbaar is met bovenstaande uitspraak, is het wel aardig dit arrest op te merken. Zoveel uitspraken met het beroep op ongeoorloofde concurrentie door verhuurder jegens huurder en een verwijzing naar het arrest HR 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768 zijn er niet. Die Haagse zaak draait om de verdeling van energielaadstations langs de weg en de huurrelatie tussen Fastned als huurder en de Staat als verhuurder. Volgens Fastned handelt de Staat (ook) in strijd met haar contractuele verplichtingen als verhuurder door de zittende wegrestaurants en tankstations toestemming te geven voor een snellaadstation als aanvullende voorziening op een verzorgingsplaats waar Fastned al een snellaadstation heeft of gepland heeft. Uit het aangehaalde arrest van de Hoge Raad uit 2004 volgt volgens Fastned dat het antwoord op de vraag of concurrentie is toegestaan met name afhangt van de mate waarin de huurder concurrentie wordt aangedaan en welke belangen van huurder en verhuurder daarmee gemoeid zijn. Het Hof honoreert dat beroep niet. Fastned had namelijk willens en wetens ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst het risico van concurrentie van zittende partijen aanvaard en daarna investeringen gedaan.

Blurring

Concurrerende horeca doet zich in de toekomst misschien sneller voor. Het wetsvoorstel blurring (regulering mengvormen) komt er namelijk aan. Dit is een onderwerp waar zowel verhuurder als huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst dan meer bedacht op moeten zijn.

concurrentie