Bij het aangaan van de huur van nieuwbouw bedrijfsruimte is er meestal nog geen inzicht in de servicekosten. Voor de berekening van de servicekosten bij bedrijfsruimte is er geen wettelijke regeling in het huurrecht. Partijen genieten contractsvrijheid. Vaak wordt voor de servicekosten het systeem van voorschotbetalingen overeengekomen met latere verrekening op basis van de werkelijke kosten. Achteraf kan de jaarrekening dan flink tegenvallen. Wat leert de jurisprudentie in dat verband, wanneer huurder een beroep op dwaling doet?
De servicekosten van Utopia in winkelcentrum Stadshart Almere
Huurder Utopia en verhuurder spreken vooraf aan de bouw van het winkelcentrum Stadshart Almere over een raming van de servicekosten van ongeveer € 38.000 op jaarbasis. Bij aanvang huur van de bioscoop is het servicekostenvoorschot gebaseerd op de raming. In 2015 zijn de servicekosten echter maar liefst tweeënhalf keer zoveel, met in 2006 onvoorziene serviceuitbreidingen.
Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat huurder geen beroep op dwaling toekomt.[1] Tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst is de maximering weliswaar aan de orde geweest maar dat voorstel van Utopia is geen onderdeel van de huurovereenkomst geworden. Er is geen maximering vastgelegd. De ROZ-voorwaarden bevatten uitdrukkelijk het systeem van bevoorschotting en nacalculatie zonder dat een maximumbedrag is genoemd. Dat verhuurder toegezegd heeft dat Utopia vooraf inzage zou hebben in een raming van de servicekosten en deze separaat diende goed te keuren is geen mededeling dat de servicekosten gemaximeerd zouden worden. Van een schending van de mededelingsplicht en daarmee dwaling is daarom geen sprake.
Verkeerd ingelicht?
Ook heeft verhuurder geen verkeerde inlichtingen verstrekt. Bij de start van de onderhandelingen voorafgaand aan de bouwfase kon namelijk niet uitgaan worden van een bestaande situatie aan servicekosten. Utopia heeft niet gesteld dat de verstrekte uitgangspunten en de raming feitelijk onjuist waren. Dat verhuurder wel moet hebben geweten dat de servicekosten ver boven de raming zouden uitvallen, kan niet volgen uit het enkele feit dát de latere eindafrekeningen hoger zijn uitgekomen. Verhuurder heeft bovendien een aantal verklaringen gegeven waardoor deze in 2006 onvoorzien hoger zijn uitgevallen dan bij het aangaan van de huur, die onvoldoende zijn betwist. Gelet op een uitlating in 2015 ging verhuurder er vanuit dat deze zouden kunnen stijgen. Ook dwaling in dezelfde onjuiste veronderstelling doet zich dan niet voor.
De servicekosten van de Markthal
Hoe anders verliep het beroep op dwaling bij de huurders van de Markthal Rotterdam.[2] Ook daar ging het om een nog te bouwen gebouw en was er nog geen duidelijk referentiekader voor de servicekosten. Het ging daar om bijna een verdubbeling van het voorschot. Het systeem van voorschotbetalingen met afrekeningen was afgesproken. De ontwikkelaar Natural Markthal en de toekomstige eigenaar/beheerder Klépierre hadden een begroting gemaakt van de totale servicekosten op jaarbasis voor € 690.000, respectievelijk € 1.400.000. Zonder de huurders daarin te betrekken hadden zij de servicekosten uiteindelijk ingeschat op ruim € 900.000.
Hoe anders verliep het beroep op dwaling bij de huurders van de Markthal Rotterdam.[2] Ook daar ging het om een nog te bouwen gebouw en was er nog geen duidelijk referentiekader voor de servicekosten. Het ging daar om bijna een verdubbeling van het voorschot. Het systeem van voorschotbetalingen met afrekeningen was afgesproken. De ontwikkelaar Natural Markthal en de toekomstige eigenaar/beheerder Klépierre hadden een begroting gemaakt van de totale servicekosten op jaarbasis voor € 690.000, respectievelijk € 1.400.000. Zonder de huurders daarin te betrekken hadden zij de servicekosten uiteindelijk ingeschat op ruim € 900.000.
De kantonrechter honoreert het beroep van huurders op dwaling. Vanwege de uiteenlopende inschattingen had het namelijk op de weg van Klépierre en/of Natural Markthal gelegen om de huurders vooraf te waarschuwen voor de mogelijkheid dat de uiteindelijk te betalen servicekosten aanzienlijk van het voorschot zouden afwijken. Dan hadden huurders nog van het sluiten van de huurovereenkomst kunnen afzien. De kantonrechter komt met toepassing van artikel 6:230 BW (opheffing van het nadeel bij dwaling) tot verlaging van de betreffende servicekosten tot maximaal 150% van de voorschotbedragen van de start van de Markthal tot en met 2017.
Contracteren
Twee geheel verschillende uitkomsten dus. In de Markthal-zaken is het risico dat de servicekosten substantieel hoger uitvallen van huurder naar verhuurder verschoven. Dit omdat verhuurder haar mededelingsplicht heeft geschonden. Als je als huurder de contractsvrijheid niet benut, ligt dit risico bij jou als huurder. Beter kun je je voor het sluiten van de huurovereenkomst uitgebreid verdiepen in de servicekosten en maatgerichte afspraken (zoals bijvoorbeeld een maximumpercentage ten opzichte van het voorschot) contractueel vast leggen.
[1]
[2] Rechtbank Rotterdam 2 februari 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:690 en ECLI:NL:RBROT:2018:691