Zonder overleg komt er geen vastgoedproject van de grond. Regelmatig is aan de orde of er bij bouwproject een verplichting tot overleg is tussen de gemeente en een projectontwikkelaar.
Twee Hof-uitspraken over de verplichting tot overleg
Op 30 april 2018 zijn er twee uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden gepubliceerd over een woningbouwproject en de vraag of de gemeente een verplichting tot overleg heeft met een projectontwikkelaar. Ik heb het over de publiek-private samenwerking tussen Ovast – gemeente Utrecht (ECLI:NL:GHARL:2018:2418) en die tussen Ludinga – gemeente Harlingen (ECLI:NL:GHARL:2018:3981).
Ovast – gemeente Utrecht
In de zaak Ovast – gemeente Utrecht gaat over woningbouw in Leidsche Rijn. Er zijn er diverse overeenkomsten (met lening) met de gemeente Utrecht gesloten. Met Ovast Ontwikkeling is dat een samenwerkingsovereenkomst over bouwlocatie Leidsche Maan in deelgebied het Zand. Met Ovast Rijnvliet is dat een bouwclaimovereenkomst over de ontwikkeling van het woninggebied Rijnvliet met 1065 woningen, ook in Leidsche Rijn. In de bouwclaimovereenkomst is een onmiddellijk opeisbare boetebepaling van 5000 euro per dag bij niet-nakoming door de gemeente vastgelegd.
Om overleg te voeren over een stedenbouwkundig plan Rijnvliet is er een projectteam vastgesteld. In januari 2012 heeft de gemeente de geplande vervolgbijeenkomsten van dit projectteam afgelast. De gemeente schortte het overleg op omdat de besluitvorming door het college van B en W werd afgewacht vanwege een interne discussie over de prioritering van de te bouwen woongebieden in de gemeente Utrecht. Een andere reden was dat er een discussie tussen Ovast Ontwikkeling en de gemeente speelde over de nakoming van de samenwerkingsovereenkomst voor het deelgebied ’t Zand. Vanwege de stagnerende woningmarkt nam Ovast Ontwikkeling geen kavels meer af. Volgens de gemeente zou niet zijn bewezen dat dit zich ook niet bij Ovast Rijnvliet zou voordoen. Ovast Rijnvliet stelde de gemeente in gebreke. Vervolgens rees bij de Rechtbank Midden-Nederland de vraag of de gemeente de bouwclaimovereenkomst met Ovast Rijnvliet is nagekomen door geen overleg te voeren.
Schending verplichting tot overleg: boete van 2,7 miljoen en schadevergoeding
De Rechtbank oordeelde dat de gemeente in haar verplichting tot overleg is tekortgeschoten omdat na het vaststellen van het stedenbouwkundige plan het overleg met Ovast Rijnvliet niet was hervat. Het beroep op opschorting ex art. 6:52 BW van de gemeente faalt. Ovast Rijnvliet is geen partij bij de samenwerkingsovereenkomst over deelgebied het Zand. Er is een onvoldoende verband tussen de vordering die de gemeente stelt te hebben op Ovast Rijnvliet en de vordering van Ovast Rijnvliet. Dat er een en dezelfde indirecte bestuurder en aandeelhouder is van alle betrokken vennootschappen is onvoldoende voor dat verband. De gemeente raakt een boete van € 2.735.000,- verschuldigd en moet de schade vergoeden.
Het Hof oordeelt vervolgens in het tussenvonnis van 13 maart 2018 in incidenteel hoger beroep over een grief. [1] Volgens het Hof staat niet ter discussie dat volgens de bouwclaimovereenkomst de gemeente in 2012 zorg moest dragen voor het bouwrijp maken van de gronden en dat partijen daaraan voorafgaand overleg moesten plegen. De daarbij behorende planning was inderdaad indicatief. Maar dat deze geen strikte data bevat waarop verplichtingen ontstaan, maakt niet dat het niet voeren van overleg niet tot vertraging zou leiden. Er zat immers bij de overeenkomst een schema voor maandelijks overleg en vast staat dat de gemeente de besprekingen van januari 2012 en daarna heeft afgelast. De gemeente Utrecht haalt hier bakzeil.
Ludinga – gemeente Harlingen
In de zaak Ludinga – gemeente Harlingen is de ontwikkeling van de woonwijk Ludinga (400 woningen en 300 appartementen) ten (zuid)oosten van de stad Harlingen in de vorm van een samenwerkingsovereenkomst gegoten. Voor het overleg is er een bestuurlijk overleg en een technisch overleg, genoemd “de Projectgroep” in het leven geroepen. De gemeente zal volgens deze overeenkomst de benodigde planologische procedures voeren en zorg zal dragen voor de vergunningen. Na 30 overleggen schort de gemeente op 29 mei 2008 de bijeenkomst van de Projectgroep op. Dit totdat Ludinga de gemaakte afspraken is nagekomen (zoals de realisering van een doorvaart, betaling laatste kavels en bijdrage aan een persleiding, storting van planschade, het verlenen van een koop- en pachtrecht aan een familie waarvan de gemeente heeft verworven en die nu in eigendom Ludinga is). In spoedeisende gevallen is communicatie nog mogelijk, schrijft de gemeente.
Lundiga is het daar en over de uitleg van de samenwerkingsovereenkomst niet eens. Ludinga verwijt de gemeente op haar beurt dat de gemeente haar verplichtingen niet nakomt en dat zij geen medewerking mag geven aan concurrerende projecten. Minnelijk overleg en mediation volgen. Op 12 juli 2012 schort Ludinga haar verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst op. Nog eenmaal vindt een technisch overleg met de gemeente plaats. Na een opmerking van Ludinga over de verslaglegging van dat overleg schort Ludinga het overleg op. De gemeente zou geen serieuze poging ondernemen om tot overeenstemming te komen. Ludinga maakt juridische procedures aanhangig en vordert van de gemeente schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Dit wegens het opschorten van het mondeling overleg als verplichting voortvloeiende uit de samenwerkingsovereenkomst.
Geen contractuele bepalingen over overleg
Het Hof stelt vast dat er geen bepalingen in de samenwerkingsovereenkomst staan die partijen verplichten tot het houden van mondeling overleg. Dat neemt niet weg dat in de samenwerkingsovereenkomst besloten ligt dat indien mondeling overleg in aanvulling op schriftelijke communicatie nodig is voor de ontwikkeling en uitvoering van het woonplan, het zonder geldige reden opschorten van het mondeling overleg in strijd kan zijn met de samenwerkingsovereenkomst als de voortgang van de ontwikkeling van het woonplan daardoor ernstig zou worden belemmerd. Het maakt niet uit of het gaat om bestuurlijk of ambtelijk overleg. Ook volgt hieruit volgens het Hof dat structureel mondeling overleg slechts dan vereist is als dat onder de gegeven omstandigheden noodzakelijk moet worden geacht.
Geen schade door het opschorten van het overleg
Uiteindelijk velt het Hof geen oordeel over de vraag of de gemeente het mondeling overleg mocht opschorten. Het Hof concludeert dat er in een periode van 2,5 jaar geen technisch overleg in de Projectgroep heeft plaatsgehad, maar dat er bij diverse gelegenheden wel inhoudelijk en mondeling overleg heeft plaats gehad over het de ontwikkeling van het woonplan in verband met de inzichtverschillen. Het conflict is in die periode geëscaleerd over de uitleg van de samenwerkingsovereenkomst en was een breekpunt voor Ludinga om diverse gerechtelijke procedures te starten. In die periode was schriftelijke communicatie mogelijk en heeft Ludinga niet geprobeerd de gemeente te dwingen tot overleg of om het technisch overleg of het ander inhoudelijk overleg over de concrete bouwplannen te hervatten. Evenmin is gebleken dat Ludinga concrete bouwplannen bij de gemeente heeft ingediend, die niet door de gemeente in behandeling zouden zijn genomen. Er is dan ook geen schade geleden. De causaliteit tussen de opschorting en de gepretendeerde schade ontbreekt. Een oordeel of het mondeling overleg opschorten terecht is, is daarom niet nodig.
Verschillende uitkomsten over de verplichting tot overleg
In deze zaken is de uitkomst verschillend. De boetebepaling in de zaak Ovast – Utrecht is als prikkel tot nakoming in de bouwclaimovereenkomst opgenomen en fixeert de schade geleden als gevolg van niet-nakoming. De hobbel of er schade is geleden, is er daarom – anders dan in Ludinga – Harlingen – niet. Het leert bovendien dat slim contracteren belangrijk blijft.
De rode draad in beide zaken is dat de gemeente bewogen moet zijn tot overleg en in verzuim moet zijn geraakt van haar verplichting tot overleg. Het is nog wel een dingetje dat het Hof in Ludinga – gemeente Harlingen aangeeft dat stukken voor een (omgevings)vergunning schriftelijk aan de gemeente konden worden voorgelegd en dat op basis daarvan bij de gemeente op overleg aangedrongen had kunnen worden.
