Wist je dat een huurder energiebeparende maatregelen kan afdwingen?
Het is een huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte gelukt om dubbel glas als energiebesparende maatregel te krijgen via de Rechtbank Rotterdam.
Huurder zat in de hitte of in de kou. De woonruimte heeft enkel glas en energielabel klasse F. Omdat verhuurder ook gebaat zou zijn met energiebesparing, stelde huurder voor om het enkel glas te vervangen voor dubbel, waarbij huurder zich bereid verklaarde een passende huurverhoging te zullen betalen.
Dubbel glas als energiebesparende maatregel
De huurder diende een verzoek ex art. 7:243 BW tot het afdwingen van een energiebesparende maatregel in bij de Kantonrechter Rotterdam. Huurder vorderde een verplichting om isolerend glas aan te brengen voor een specifieke datum, op straffe van een dwangsom en om een huurverhoging van 5,37 euro per maand vast te stellen.
Verhuurder, Nationaal Grondbezit Alfa, bracht daar tegenin dat de woning als op het niveau van de maximaal redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel en de Uitvoeringsweg Huurprijzen Woonruimte lag. Een probleem was ook dat een opvolgende huurder niet gebonden zou zijn aan afspraken tussen met de huidige huurder. Daardoor zou de investering niet zijn terug te verdienen.
Volgens de Kantonrechter is dat niet zo. De nieuwe huurprijs kan ook gelden voor toekomstige huurrelaties.
Hoe de redelijke huurprijsverhoging te bepalen?
Voor wat het bepalen van wat een redelijke huurverhoging is, bevat artikel 7:243 BW (afdwingen energiebesparende maatregel) geen duidelijk toetsingskader. In navolging van een uitspraak van de Kantonrechter Amsterdam uit 2015 is de Kantonrechter Rotterdam in dat licht van oordeel dat aansluiting moet worden gezocht bij het beleid van de huurcommissie ten aanzien van haar wettelijke bevoegdheid tot toetsing van huurverhoging vanwege het treffen van geriefverhogende wijzigingen in of aan de woning ingevolge artikel 7: 255 lid 2 BW.
Dit beleid (“Beleid huurverhoging na woningverbetering versie juni 2017”) gaat ten aanzien van het vervangen van enkel glas door isolerende beglazing uit van een afschrijftermijn van 25 jaar en voorts van een gemiddeld rentepercentage over het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin de werkzaamheden voor woningverbetering zijn gestart, waarbij de huurcommissie doorgaans het percentage van de Obvion basis hypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een rentevaste periode van 10 jaar hanteert.
Voor de berekening van de kosten is de offerte van de glashandel maatgevend en de kosten van het energie-indexrapport. Aannemelijk moet zijn dat de huurverhoging kostendekkend is ten aanzien van de aanleg- en beheerkosten.
De redelijke huurprijsverhoging voor de energiebesparende maatregel
Huurder kwam uit op 5,37 euro als maandelijkse huurverhoging. Verhuurder op 7,35 euro. Als de kosten van het rapport werden meegenomen echter op een huurverhoging van 8,05 euro per maand. De Kantonrechter stelt de redelijke huurverhoging vast op 8,05 euro per maand en wijst ook de overige vorderingen van huurder toe, inclusief de oplegging van een dwangsom tot een maximum van 5.000 euro.
Het kan zo maar eens zijn dat huurders dat vaker gaan doen. En dat dit niet beperkt blijft tot dubbel glas.