Als huurder failliet is, staat alles op scherp. Verhuurder trekt de bankgarantie voor leegstandschade en de bank verrekent de contragarantie met de bij de bank geblokkeerde creditsaldo van de failliete boedel. Althans zo kan het gaan, leert het arrest van de Hoge Raad van 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:278 (Bouwgros/Hansteen). De enige die er niet snel bij was, is de curator. De curator verzette zich niet tegen de verrekening door de bank op de failliete boedel, maar claimt dat geld bij verhuurder.
Curator mag de huurovereenkomst opzeggen maar …
Bij faillissement van huurder mag de curator of verhuurder de huurovereenkomst ex art. 39 Fw opzeggen met een termijn van ten hoogste drie maanden. Dat geeft geen recht op volledige schadevergoeding jegens de boedel, ook niet wanneer dat contractueel is bedongen. Art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Via een schadebeding kan de huurder zich verplichten tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst door het faillissement van de huurder. Een dergelijk schadebeding is volgens de Hoge Raad in dit arrest niet nietig jegens de gefailleerde huurder zelf.
Als een derde de nakoming van de vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen. Anders dan het Hof oordeelt De Hoge Raad dat verhuurder niet ongerechtvaardigd is verrijkt. Dit omdat de curator niet het verhaal door de bank heeft verhinderd. Dat maakt dat verhuurder terecht in de verhouding verhuurder – bank heeft geopereerd en niet ongerechtvaardigd is verrijkt.
Rechtspraak over faillissement van huurder, schadevergoeding en de bankgarantie
Dit arrest past in de volgende reeks: HR 24 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ 2011/114 (Aukema/Uni-Invest), HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244, NJ 2014/68 (Nieuwburen/Romania) en HR 22 november 2013, HR 2013:1381, NJ 2014/69 (TEP/Autodrôme). Daarin was aan de orde dat bij faillissement van huurder de curator of verhuurder de huurovereenkomst ex art. 39 Fw mag opzeggen maar dat er geen recht op volledige schadevergoeding jegens de boedel ontstaat. Ook niet wanneer dat contractueel is bedongen of als de huurovereenkomst deel uitmaakt van een sale-and-lease-backtransactie die is gebruikt om nieuwe financiering aan te trekken, TEP/Autodrôme.
In deze zaak is er geen contractueel schadebeding voor een voortijdig einde van de huurovereenkomst door het faillissement van de huurder. Maar wel een bankgarantie en daarmee een derde die de nakoming van de huurovereenkomst heeft gegarandeerd. De bank was volgens de tekst verplicht om als eigen verplichting aan verhuurder te vergoeden alle te lijden schade die verhuurder leidt doordat de huurovereenkomst in geval van faillissement volgens opzegging tussentijds zal worden beëindigd. De garant kan na betaling onder de bankgarantie geen regres kan nemen op de boedel. Uit het arrest Nieuwburen/Romania volgde al die lijn. Die lijn is hier aangehouden. Een andere formulering van de bankgarantie kan tot en andere uitkomst leiden. Check dus goed de tekst van de bankgarantie!
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2017/4 nt L.J. Smale