Opzegging van een huurovereenkomst onbebouwde grond onbepaalde tijd nog nooit zo gemakkelijk

Wat geldt ook al weer voor huur van grond? Een huurovereenkomst van grond (mondeling of schriftelijk) gesloten voor onbepaalde tijd is een duurovereenkomst. Dat geldt ook als er later op is gebouwd en de huurovereenkomst nog steeds alleen ziet op de percelen grond.

Zwaarwegende grond voor opzegging

Voor alle duurovereenkomsten van onbepaalde tijd geldt dat deze voor opzegging vatbaar zijn, als de wet en de overeenkomst niet voorzien in een opzegregeling.

Vaste rechtspraak is dat opzegging op grond van de redelijkheid en billijkheid slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Dat kan meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of een aanbod tot betaling van een schadevergoeding moet worden gedaan.

Huurovereenkomst onbebouwde grond

Dat geldt ook voor opzegging van een huurovereenkomst van onbebouwde grond van onbepaalde tijd (HR 28 oktober 2011, NJ 2012, 685, HR 29 juni 2012, NJ 2012, 411 Berregatte – Vereniging Behoud Natuurmonumenten). Daarvoor geldt wettelijk tenminste een maand opzegtermijn als geen opzegtermijn is overeengekomen.

Niet-huurzaak van belang voor huurzaken

De Hoge Raad komt in het arrest van 14 juni 2013, NJ 2013, 141, Auping- Beverslaap, over een distributieovereenkomst – ook een duurovereenkomst van onbepaalde tijd – tot een verrassend oordeel.
Daar ging het in een kortgedingprocedure om opzegging van distributieovereenkomst door Auping van bedden, matrassen en aanverwante artikelen. De opzegging vond plaats vanwege de overgang naar een nieuwe distributiestelsel.

Volgens de Hoge Raad hoeft de eis van een zwaarwegend belang in dit geval niet zonder meer te worden gesteld. De door het Hof in aanmerking genomen omstandigheden (de afhankelijkheid van de omzet van Beverslaap van de Auping producten en de achteneenhalf jaar durende zakenrelatie en in mindere mate) brengen “niet zonder meer mee dat een zwaarwegende grond voor de opzegging van de bestaande commerciële relatie aanwezig moet zijn”. Eventueel kunnen die omstandigheden wel meebrengen dat een langere opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat een (schade)vergoeding moet worden aangeboden. Vernietiging en verwijzing volgt.

Conclusie

Dus: ook al ontbreekt een zwaarwegende grond voor opzegging van een duurovereenkomst, gesloten voor onbepaalde tijd, er kunnen toch omstandigheden zijn die opzegging toelaten. En eventueel aanleiding geven tot een langere opzegtermijn of een aanbod tot (schade)vergoeding.

Er mag vanuit worden gegaan dat dit ook zo is bij opzegging van een huurovereenkomst van (voorheen) onbebouwde grond, die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Is opzegging dan ook nog nooit zo gemakkelijk geweest? Ruim baan dan ook voor allerlei initiatieven en herbestemming.

De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2014/8 nt L.J. Smale.