Onaanvaardbare winkelleegstand op de kaart bij de Raad van State

Onaanvaardbare winkelleegstand staat bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nu echt op de kaart.
Ik signaleer drie ontwikkelingen.

Een eenvoudig beroep op de ladder duurzame verstedelijking

Steeds meer winkeliers komen op tegen plannen van nieuwe winkelcentra of uitbreiding van het winkelaanbod en het is relatief eenvoudig is om een beroep op de zogenoemde ladder voor duurzame verstedelijking te doen.

Deze ladder is vastgelegd in artikel 3.1.6 tweede lid Bro (Besluit ruimtelijke ordening) en is op 1 oktober 2012 in werking getreden. Daarin is (kortgezegd) een verantwoordingsplicht van de gemeenteraad vastgelegd dat er een actuele regionale behoefte is voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De behoefte aan de beoogde ontwikkeling moet volgens deze ladder met het oog op het voorkomen van structurele winkelleegstand worden afgewogen tegen het bestaande aanbod. Inzichtelijk moet zijn gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben dat dit tot een uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbare situatie in de betrokken regio zal leiden. Om er in beroep op terug te mogen komen is het voldoende om in de zienswijze tegen het ontwerp-bestemmingsplan te stellen dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet (goed) is toegepast.

De gevolgen voor het ondernemersklimaat en los van “duurzame ontwrichting”

De tweede ontwikkeling begon vòòr inwerkingtreding van de ladder en houdt verband met het criterium of nieuw winkelaanbod tot “een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau” leidt. Dat speelt als concurrent-bedrijven of vastgoedeigenaren beroep tegen een plan instellen. Concurrentieverhoudingen vormen bij een planologische belangenafweging in beginsel geen in aanmerking te nemen belang, tenzij zich een duurzame ontwrichting van het voorzieningenpatroon zal voordoen die niet door dwingende redenen wordt gerechtvaardigd. Voor de vraag of sprake is van een “duurzame ontwrichting“ is beslissend of inwoners op een redelijke afstand boodschappen kunnen doen. Daarbij is niet van belang of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen. Een overkill aan winkels of winkelleegstand doet niet terzake.

Uit de tussenuitspraak over Emmeloord De Deel – Stadshart van 5 december 2012 en de einduitspraak van 11 september 2013 volgt dat met de gevolgen van een toename in de leegstand voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat rekening moet worden gehouden. Dit ook al zou door nieuwe detailhandel geen duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur ontstaan. Volgens de tussenuitspraak hield het plan onvoldoende rekening met een teruglopend inwonersaantal, toegenomen internetbestedingen en de crisis. In de einduitspraak heeft de gemeenteraad alsnog de gebreken hersteld en was het plan toch door.

Dat de gevreesde leegstand niet “oplost” in het beroep op duurzame ontwrichting van het winkelvoorzieningen en dat de gevolgen van leegstand voor het het ondernemersklimaat van belang zijn, is voor het eerst. Die lijn zet door.

Met een beroep op die tussenuitspraak wordt door de Raad van State nu vaak overwogen dat het voorkomen van onaanvaardbare leegstand een aspect van ruimtelijke ordening is dat bij de vaststelling van het plan dient te worden betrokken. Overcapaciteit kan – aldus de Raad van State- immers onder omstandigheden leiden tot (een toename van) leegstand, met negatieve gevolgen voor het woon-, leef- en het ondernemersklimaat.
Daarmee is natuurlijk niet gezegd dat elk beroep daarop slaagt. Soms is in de tussenuitspraak gelegenheid gegeven tot herstel. In andere gevallen zijn plandelen vernietigd zonder dat er een herstelmogelijkheid was.

Een “duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau” kan zich per 18 september 2013 alleen nog bij eerste levensbehoeften voordoen (zoals bij supermarkten) en niet meer bij niet- dagelijkse behoeften (denk aan tuincentra, lunchrooms, bouwmarkten en fitnesscentra).

Meer vierkante meters tellen

Voor de praktijk is van belang dat de ladder ook van toepassing is op wat aan ontwikkelingen mogelijk wordt door de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. Vergeet die vierkante meters dan ook niet mee te tellen bij de toetsing aan onaanvaardbare leegstand.

 

De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2014/7 nt L.J. Smale.

Secured By miniOrange