In het FD stond het bericht dat online particuliere verhuur een vlucht neemt en dat er grenzen zijn. De gemeente voert met onlinemarktplaats Airbnb gesprekken over de regels die gelden bij verhuur door particuliere eigenaren. Ook wel “short stay” genoemd.
Huisvestingsregels
Voor “short stay” gelden o.m. regels op grond van de Huisvestingswet. Deze hebben (kortgezegd) tot doel om de goedkope koop- en huurwoningen voor mensen met een laag inkomen te behouden. Zo mogen sociale huurwoningen bijvoorbeeld niet aan de woningvoorraad worden onttrokken: voor die woonruimte wordt geen short stay vergunning verleend voor een tijdelijke onttrekking van maximaal 10 jaar.
Short stay in Amsterdam is gebruik van woonruimte van minimaal een week (inmiddels vijf dagen) tot zes maanden die primair voor kort wonen wordt aangeboden. Dat is nìet het voeren van een huishouden langer dan zes maanden met inschrijving in de Gemeentelijke basisadministratie.
Het uitgangspunt in het Amsterdamse short stay-beleid is verder dat een short stay vergunning niet vereist is bij nieuwbouw (woonruimte opgeleverd vanaf 1 januari 2008) en het omzetten van panden met een kantoor- of bedrijfsbestemming naar een woonbestemming.
Gek genoeg laait de discussie of een short stay vergunning nodig is bij transformatie van leegstaand vastgoed steeds vaker op.
Transformatie van het Jellinek
Het toeval wil dat vorige week door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak is gedaan over de transformatie van de Jellinekkliniek. Ja, inderdaad de bekende voormalige verslavingskliniek. Op 8 december 2006 is voor de verbouwing van het Jellinek voor negen woonruimten een bouwvergunning verkregen. Bij de aanvraag om bouwvergunning is niet vermeld dat het om short stay gaat. In juli 2009 zijn vervolgens voor acht woonruimten short stay vergunningen aangevraagd. Vier woonruimten zijn afgewezen, omdat niet wordt voldaan aan het vereiste dat deze woonruimten op minimaal 142 punten worden gewaardeerd. Deze vier woonruimten zijn steeds als short stay gebruikt.
Stay or short stay?
De Afdeling komt -met de Rechtbank- tot het oordeel dat geen sprake van onttrekking in de zin van de Huisvestingswet is en er dus geen vergunning is vereist. Onttrekking kan slechts plaatsvinden als het gebouw op enig moment bestemd is voor permanente bewoning.
En of dat het geval is, moet volgens de Afdeling –volgens vaste rechtspraak- worden beoordeeld aan de hand van objectieve maatstaven. Het feitelijk gebruik is daarbij niet doorslaggevend.
Hier is geen sprake van onttrekking omdat het gebouw niet op enig moment bestemd is voor permanente bewoning. Daarbij neemt de Afdeling in aanmerking dat het gebouw van 1970 tot 2004 gebruikt is voor verslavingszorg en heeft gediend als kantoor met woonruimte voor terugkeer in de maatschappij. Van permanente bewoning is daarmee geen sprake. Het pand heeft de bestemming “gemengde doeleinden”. Onder deze omstandigheden kan van onttrekking in de zin van de Huisvestingswet slechts sprake zijn indien het pand op enig moment na beëindiging van het gebruik door de Jellinkkliniek is bestemd voor permanente bewoning, aldus de Afdeling. Het dagelijks bestuur van het stadsdeel heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit het geval is. Het feit dat de bouwvergunning voor de woonruimte is verleend, maakt niet dat de woonruimte tot permanente woonruimte is bestemd. Ook bij short stay moet een woonruimte geschikt blijven voor permanente bewoning, waaruit volgt dat er geen andere eisen gelden dan voor een verbouwing voor permanente bewoning.
Conclusie: er is geen onttrekking en daarom is een short stay vergunning niet vereist.
Stay or go?
Hoewel Amsterdam als uitgangspunt in haar huisvestingsbeleid heeft dat bij het omzetten van panden met een kantoor- of bedrijfsbestemming naar een woonbestemming geen vergunning nodig is voor short stay gebruik, was er toch een gang naar de hoogste bestuursrechter nodig om duidelijkheid in deze kwestie te krijgen. Dat is geen mooi vooruitzicht voor herbestemmers van leegstaand vastgoed in het algemeen. Het zou toch jammer zijn als zij – om even bij de beeldspraak te blijven- voor de keuze komen: stay or go? Hopelijk draagt deze uitspraak er (nog meer) aan bij dat geen onttrekkingsvergunning nodig is om leegstaande kantoren in Amsterdam te herbestemmen … Wie o wie heeft er een mooi plan voor short stay?
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2013/17 nt L.J. Smale.