Misschien herkent u de situatie. Huurder heeft het plan te verhuizen naar even verderop.
Een nieuw winkelpand in de buurt
Een echtpaar met een verhuurd supermarktpand in Berflo Es heeft niet veel fantasie nodig om te voorspellen wat er zal gebeuren na vaststelling van het bestemmingsplan “Veldwijk Noord – Winkelcentrum” op 17 juli 2012. Daarmee komt er namelijk een nieuw winkelcentrum in Hengelo met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 3.000 m² direct ten oosten van het Fanny Blankers Coen stadion. De detailhandelsfunctie wordt met 1.700 m² vergroot. In het plan is voorzien in een supermarkt op een afstand van ongeveer 400 m van het winkelpand van het echtpaar.
Dit plan is één van de bestemmingsplannen die onderdeel van de herstructurering van de Berflo Es uitmaakt. De toevoeging van extra detailhandel is volgens Hengelo aanvaardbaar, omdat dit tot een kwalitatieve verbetering van het winkelaanbod en tot schaalvergroting in Hengelo-Zuid zal leiden.
Het echtpaar weet dan dat hun huurder een huurovereenkomst voor een supermarkt in het nieuwe winkelcentrum is aangegaan. Opzegging van de met hen gesloten lopende huurovereenkomst van hun winkelpand heeft nog niet plaats gehad, maar de verwachting is dat dit nog zal gebeuren.
Kan het echtpaar het tij nog keren?
Het echtpaar stelt in beroep dat het plan de verhuurbaarheid van hun pand nadelig zal beïnvloeden en mogelijk leidt tot leegstand.
Hengelo meent echter dat zij geen belanghebbende zijn en dus niet-ontvankelijk zijn: zij exploiteren geen supermarkt.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State overweegt in haar uitspraak van 10 juni 2013 dat vaste jurisprudentie 1 is dat degene wiens concurrentiebelang rechtstreeks is betrokken bij een besluit, belanghebbende. Dit is slechts het geval indien de concurrerende vastgoedeigenaar in hetzelfde verzorgingsgebied en marktsegment werkzaam is als de in het plan voorziene bedrijvigheid.
Het echtpaar is belanghebbende. Het betoog dat het echtpaar niet als ondernemer gekwalificeerd kan worden, is -wat daar ook van zij- volgens de Raad van State niet relevant voor de vraag naar de belanghebbenden-vereiste. Voldoende is dat het echtpaar als eigenaar het pand verhuurt aan een exploitant van de supermarkt. Dat het pand tevens voor andere doeleinden dan detailhandel kan worden gebruikt maakt niet dat er geen nadelige gevolgen kunnen zijn voor de verhuurbaarheid van het pand.
De ontvankelijkheidsdrempel dus over.
Slaagt het echtpaar er nu ook in om het plan met succes aan te vechten?
Het plan leidt volgens hen tot een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in de wijk. Ook leidt deze tot leegstand omdat er geen behoefte is aan detailhandelsruimte binnen Hengelo, gezien de demografische ontwikkelingen.
Hengelo werpt tegen dat een voldoende voorzieningenniveau blijft behouden, ook als elders winkels moeten sluiten. In andere bestemmingsplannen vindt zonodig herbestemming van bestaande detailhandelsfuncties plaats. Het pand van het echtpaar heeft al in het bestemmingsplan dat op 11 januari 2013 is vastgesteld ruimere gebruiksmogelijkheden gekregen.
De Afdeling herhaalt eerst haar vaste rechtspraak 2. Voor de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau is niet doorslaggevend dat sprake is van een overaanbod in het verzorgingsgebied en een mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen. Doorslaggevend is of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft. Dat wil zeggen dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woning hun dagelijkse boodschappen en geregelde inkopen kunnen doen.
Het echtpaar heeft volgens de Afdeling niet voldoende aannemelijk gemaakt dat de realisatie van de voorziene detailhandel leidt tot het verdwijnen van een zodanig deel van het winkelaanbod in de wijk dat voor de inwoners van het verzorgingsgebied wezenlijke beperkingen zullen ontstaan bij het doen van hun dagelijkse boodschappen en geregelde inkopen. Het is aannemelijk dat zelfs al zou het plan tot leegstand van panden aan het Berfloplein leiden, de afname van de detailhandelsfunctie ter plaatse zal worden gecompenseerd door het aanbod van het nieuwe winkelcentrum. Dit gelet op de afstand van ongeveer 400 m tussen de twee locaties.
Hengelo mag zich in redelijkheid op het standpunt stellen dat er geen sprake is van duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau in de Berflo Es.3
Dus?
Het echtpaar kan de komst van de nieuwe supermarktlocatie dus niet voorkomen. Haar winkelpand werd verlaten. De beoordeling van het duurzame-ontwrichtings-verweer en het leegstandsverweer overlappen elkaar in deze uitspraak.3 Het feit dat de panden dicht bij elkaar komen te liggen, helpt daar niet bij. Uit de uitspraak blijkt verder niet op welke wijze de bestemming van het pand van het echtpaar is verruimd. Zal dat afdoende zijn om leegstand te voorkomen … ?
1 ABRvS 7 maart 2007, 200606317/1 (Factory Outlet Lelystad), zie verder o.m.: ook ABRvS 27 maart 2013, 201206236/1/R1 (Uitbreiding winkelcentrum Esrein), ABRvS 12 juni 2013, 201203713/1/R3, ABRvS 11 maart 2013, 201300843/2/R6 (Trade Port Noord), ABRvS 24 oktober 2012, 201208560/1/R1 (Heerlerbaan 239), ABrvS 22 augustus 2012, 201108078/1/R4 (Emmen, Vreding e.o.)
2 ABRvS 10 juni 2009, 200808122/1/R3 (Leens – Winkelcentrum) en ABRvS 2 december 2009, 200901438/1/R3 (Halfweg West 2008)
3 In ABRvS 5 december 2012, 201200385/1/T1/R2 (Emmeloord-De Deel, Stadshart) werd het leegstandsverweer en het duurzame-ontwrichtingsverweer separaat van elkaar beoordeeld.
4 Dit artikel is een samenvatting van de uitspraak en dus is deze niet volledig.
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2013/15 nt L.J. Smale.