Weer een hele interessante uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over een winkelcentrum met veel leegstand. De herontwikkeling van het centrum moet daar nieuw leven in blazen.
Het plan voor het winkelcentrum
Het betreft het op 14 maart 2012 vastgestelde bestemmingsplan “Doorsteek Centrum” voor het noordwestelijk deel van Het Ei dat het centrum van de gemeente Brunssum vormt. Hoewel het in de uitspraak niet vermeld wordt, valt (een gedeelte van) het winkelcentrum onder de leegstandsverordening van Brunssum (datum bekendmaking 2 november 2011). De leegstandsverordening ziet overigens niet alleen op winkelruimte, maar ook op bedrijfsruimte en kantoren.
In het plan gaat het om bouw van 70 woningen en toevoeging van maximaal 7.100 vierkante meter winkelvloeroppervlakte, waarvan 3.000 vierkante meter in de plaats komt van een te slopen winkeloppervlakte. Er wordt voor ongeveer 4.100 vierkante meter winkelvoorraad toegevoegd.
Het grootste deel van het plangebied heeft de bestemming “Centrum – Uit te werken”. Centraal in dit plandeel bevindt zich een strook met de aanduiding “specifieke vorm van centrum – tracé voetgangersgebied”.
Standpunt appellant: toename winkelvoorraad vanwege vrees voor leegstand ongewenst
De appellant stelt dat in het Masterplan Brunssum Centrum (2008), de Retailstructuurvisie Parkstad Limburg 2010-2020 (februari 2011) en het DPO (Distributie-Planologisch Onderzoek) geen steun gevonden kan worden voor de toename van de winkelvoorraad. Dit omdat er al jaren een forse leegstand in het winkelcentrum is.
Standpunt gemeente
De raad brengt hier tegen in dat het plan voorziet in een doorsteek tussen de winkelstraten in het promenadegebied die nodig is omdat de winkelstraten nu niet op elkaar aansluiten. Met de doorsteek wordt een verbinding tussen de belangrijkste winkelstraten van het promenadegebied -de Kerkstraat en de Schiffelerstraat – gecreëerd. Door de vestiging van winkels bij de doorsteek ontstaat volgens de raad een winkellus die het zogenaamde middenstuk tussen het V&D-plein bij de Schiffelerstraat en Kerkstraat verder zal versterken en de belevingswaarde van het winkelgebied zal vergroten.
Voor de verplaatsing van winkels naar het Promenadegebied heeft de raad in aanmerking genomen dat er belangstelling is en dat de centrumfuncties in de aanloopstraten teruglopen waardoor het voor detaillisten minder aantrekkelijk wordt zich daar te vestigen dan wel te blijven. Voor de aanloopstraten zijn uitsterfconstructies in het bestemmingsplan opgenomen. De detailhandelsfunctie komt dan te vervallen zodra de functie is beëindigd. Volgens de raad past de toename van het winkeloppervlakte binnen de regionale afsprakenkaders als opgenomen in de Retailstructuurvisie.
Het oordeel van de Raad van State over het winkelcentrum
De Afdeling bestuursrechtspraak loopt die argumenten na. In het Masterplan wordt volgens de Afdeling bestuursrechtspraak vermeld dat met gerichte ingrepen Het Ei kan worden versterkt waarbij de oppervlakte detailhandel kan worden vergroot. Daarbij wordt onder meer uitgegaan van de doorsteek tussen de Schiffelerstraat en de Kerkstraat en de vorming van een plein aan de doorsteek. In de Structuurvisie wordt versterking van het winkelhart in Het Ei aangemerkt als een impuls voor het centrum van Brunssum. Daarbij is een nieuwe toegang tot Het Ei vanuit de Wilhelminastraat en een extra plein in de openbare ruimte een mogelijkheid om de ruimtelijke structuur te versterken. In de Retailstructuurvisie wordt uitgegaan van de versterking van de winkelfunctie van Het Ei waarbij een bruto vloeroppervlakte van maximaal 4.900 m2 wordt toegevoegd. Het DPO, dat is opgesteld in opdracht van de gemeente Brunssum, geeft –aldus de Afdeling bestuursrechtspraak- aan dat doorsteek leidt tot een beter winkelklimaat en meer bezoekers die langer blijven. Er is in de niet-dagelijkse sector ruimte voor uitbreiding van het aanbod met maximaal 4.165 tot 5.000 m2. De uitbreiding van het winkelaanbod kan leiden tot opheffing of verplaatsing van winkels uit onder meer de Rumpenerstraat en de uitlopers van de Kerkstraat.
Over eventuele leegstand
De Afdeling bestuursrechtspraak concludeert dat de doorsteek een ontwikkeling is die in het Masterplan, de Structuurvisie en de Retailstructuurvisie is vermeld. Daarbij is ook het voornemen tot uitbreiding van de oppervlakte detailhandel aangegeven. Uit het DPO blijkt dat de huidige leegstand is meegenomen in de analyse. De huidige leegstand is dan ook volgens de Afdeling bestuursrechtspraak verdisconteerd in de conclusies van het DPO. Het leegstandsverweer treft geen doel.
In beroep had de appellant verder aangevoerd dat uit het DPO blijkt dat de omliggende gemeenten Landgraaf, Kerkrade en Sittard ook bezig zijn met plannen voor uitbreiding van de oppervlakte van winkelruimte, waaruit volgens appellant volgt dat betwijfelt moet worden of de omzet van binnen en buiten de gemeente zal stijgen.
Rekening gehouden met omliggende gemeenten
Volgens de Afdeling blijkt dat in het DPO rekening is gehouden met de gevolgen van versterking van de winkelstructuur in omliggende gemeenten. Het DPO gaat er vanuit dat de versterking van de winkelstructuur vanwege de doorsteek en de uitbreiding van het winkelaanbod voor het plangebied leiden tot een aanzienlijk hogere koopkrachtbinding dan de relatief lage koopkrachtbinding die er nu is. Appellant heeft volgens de Afdeling bestuursrechtspraak in dat verband niet aannemelijk gemaakt dat de bevindingen van het DPO zijn gebaseerd op onjuiste gegevens dan wel op niet reële aannames.
Deze uitspraak geeft goed aan op welke wijze (zowel op regionaal als gemeentelijk niveau) een herontwikkeling in een gebied met leegstand ruimtelijk is te onderbouwen. Het verwachte winkelklimaat (: belevingswaarde) speelt daarin een rol.
Overigens houdt het plan niet op alle onderdelen stand, wat voor nu een detail is. De toekomst zal leren of deze leegstandsaanpak voor het centrum van Brunssum het ei van Columbus is.
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2013/11 nt L.J. Smale.