Vrees voor leegstand. In een bestemmingsplan kunnen beperkingen in de planregels zitten, die in de weg zitten bij de meest rendabele exploitatie van vastgoed. De kans op leegstand wordt daarmee vergroot. De uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 juni 2012 geeft daar een goed voorbeeld van. Daarin zijn met succes de planregels aangevochten vanwege de vrees voor leegstand.
Monumentale boerderij Johanna Hoeve
Het gaat om het bestemmingsplan “Buytenland van Rhoon” van de gemeenteraad. Albrandswaard. Deze voorziet in de aanleg van 750 hectare natuur- en recreatiegebied in de planologische kernbeslissing “project mainportontwikkeling Rotterdam”.
De in dat gebied gelegen monumentale boerderij de Johanna Hoeve heeft de bestemming “wonen” gekregen. Het Rijksmonument heeft een totale inhoud van 4.890 m3. In de regels van het bestemmingsplan is opgenomen dat er huisvesting van slechts een huishouden is toegestaan. De eigenaar vreest echter leegstand en verval en wenst de boerderij planologisch in twee huishoudens te splitsen.
Het standpunt van de gemeente
De gemeenteraad bestrijdt dat er een gevaar voor leegstand is. Vanwege het monumentale karakter van de boerderij en de unieke ligging ervan, vindt de gemeenteraad het niet aannemelijk dat de Johanna Hoeve in haar huidige omvang op termijn, al dan niet na verbouwing, leeg komt te staan. Splitsing van de boerderij in twee wooneenheden betekent ook niet dat leegstand wordt voorkomen, aldus de raad. Zij voert verder aan dat splitsing onwenselijk is, omdat dat dit zou leiden tot meer drukte in het buitengebied.
Het oordeel van de Raad van State
De gemeenteraad heeft in beginsel beleidsvrijheid om bestemmingen toe te kennen en voorschriften te stellen. Hier vindt de Afdeling echter dat er geen goede motivering van de gemaakte belangenafweging is gegeven. Zij acht het aannemelijk dat de eigenaar, gelet op de kolossale omvang van de boerderij en de daaraan gebouwde schuur, een zwaarwegend belang heeft bij de mogelijkheid van splitsing van de boerderij ten behoeve van de huisvesting van twee huishoudens. Ten onrechte is niet toegelicht waarom het risico van leegstand en verval van deze monumentale boerderij niet aanzienlijk beperkt zou kunnen worden door splitsing van de boerderij in twee wooneenheden. Ook heeft de gemeenteraad niet gemotiveerd waarom huisvesting van twee huishoudens zou leiden tot een zodanige toename van de drukte in het buitengebied, dat aan het belang van het beperken van die drukte meer gewicht zou moeten worden toegekend dan aan het belang van de eigenaar.
De Afdeling komt dan ook tot de conclusie dat onvoldoende gemotiveerd is dat splitsing onwenselijk is. Het beroep op vrees voor leegstand treft voor deze planregels dan ook doel.
Planregels kunnen zeer ongunstig uitvallen en de kans op leegstand in de toekomst vergroten. Hier ging het om een monumentale boerderij. Maar zeker ook voor winkels en kantoren kan het verstandig zijn om een bestemmingsplan (bij actualisering) te laten toetsen.
De citeerwijze van dit artikel is AKSonline 2012/1 nt L.J. Smale.